Acquérir un terrain non constructible peut être une opportunité intéressante, notamment pour des projets agricoles ou de loisirs. Cependant, les règles juridiques encadrant ces terrains nécessitent une attention particulière. Cet article vous présente les principaux points à considérer avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain non constructible.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Un terrain non constructible est un terrain qui, selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la carte communale en vigueur, ne peut pas accueillir de construction à usage d’habitation ou professionnel. Les motifs peuvent être divers : protection des espaces naturels, risques naturels ou technologiques, préservation du patrimoine, etc. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur la situation et les contraintes liées au terrain avant de procéder à son acquisition.
Les règles d’urbanisme applicables aux terrains non constructibles
Le premier point à vérifier concerne les règles d’urbanisme applicables au terrain. Le PLU détermine les zones constructibles et non constructibles, ainsi que les règles spécifiques à chaque zone. Si le terrain se situe dans une commune sans PLU, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique. Dans tous les cas, il convient de consulter le service urbanisme de la mairie pour obtenir des informations précises sur la situation du terrain.
Il est également important de vérifier si le terrain est soumis à des servitudes d’utilité publique, qui peuvent limiter l’usage du terrain et les constructions éventuelles. Par exemple, un terrain situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) sera soumis à des règles spécifiques pour préserver le caractère historique ou paysager du site.
Les possibilités de construire sur un terrain non constructible
Bien que les terrains non constructibles soient, par définition, exclus de la construction à usage d’habitation ou professionnel, il existe certaines dérogations permettant la réalisation de constructions légères ou temporaires. Parmi celles-ci :
- les constructions nécessaires à l’exploitation agricole,
- les équipements collectifs liés à une activité sportive, culturelle ou sociale,
- les constructions temporaires liées à un chantier dans les zones d’aménagement différé (ZAD),
- les abris de jardin et autres annexes de faible surface,
Toutefois, ces dérogations sont encadrées par des conditions strictes et nécessitent l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation préalable. Il est donc crucial de se renseigner auprès des services compétents avant d’envisager toute construction sur un terrain non constructible.
L’acquisition d’un terrain non constructible : précautions et démarches
Avant d’acheter un terrain non constructible, il est essentiel de prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises. Parmi elles :
- vérifier la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme et des servitudes,
- consulter le certificat d’urbanisme, qui informe sur les droits et obligations attachés au terrain,
- prendre connaissance des risques naturels et technologiques auxquels le terrain peut être exposé,
- s’assurer de l’accès au terrain (chemin d’accès, servitude de passage),
Il est également important de bien s’informer sur les démarches administratives à effectuer lors de l’achat d’un terrain non constructible. Celles-ci peuvent varier en fonction des spécificités du terrain et des projets envisagés. Par exemple, une demande de changement de destination agricole à loisirs nécessite un accord préalable de la mairie et éventuellement des services vétérinaires.
La fiscalité applicable aux terrains non constructibles
L’acquisition d’un terrain non constructible implique également certaines conséquences fiscales. En effet, ces terrains sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) dont le montant varie en fonction de la surface et de la situation du terrain. De plus, en cas de revente du terrain avec une plus-value, celle-ci sera imposable selon le régime des plus-values immobilières.
Il convient également de prendre en compte les éventuelles taxes d’aménagement en cas de réalisation de constructions sur le terrain. Ces taxes sont calculées en fonction de la surface de plancher créée et varient selon les communes.
Conclusion
L’achat d’un terrain non constructible peut être une opportunité intéressante pour des projets agricoles, de loisirs ou d’investissement à long terme. Cependant, il est essentiel de bien se renseigner sur les aspects juridiques liés à ces terrains, notamment les règles d’urbanisme, les possibilités de construction et la fiscalité applicable. Une bonne préparation et une connaissance approfondie des contraintes et opportunités permettront d’éviter les mauvaises surprises et de mener à bien votre projet.