L’apport personnel est un élément clé dans le financement d’un projet immobilier. Il représente la somme que l’emprunteur va investir personnellement pour financer une partie de l’achat, avant de solliciter un prêt bancaire. Mais comment constituer cet apport et quelle est son importance dans le cadre d’un achat immobilier ? Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur les différentes sources d’apport personnel, leurs avantages et inconvénients, ainsi que leur impact sur le coût total du crédit et les conditions de financement.
Qu’est-ce que l’apport personnel en immobilier ?
L’apport personnel est la somme dont dispose un emprunteur pour financer une partie de son projet immobilier. Il peut provenir de plusieurs sources : épargne personnelle, donation, héritage, ou encore participation des employeurs (Action Logement). Généralement exprimé en pourcentage du montant total de l’opération immobilière, il est souvent recommandé de disposer d’un apport d’au moins 10% du montant du bien pour obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions possibles.
Cependant, ce n’est pas une condition sine qua non pour obtenir un financement. En effet, certaines banques acceptent aujourd’hui de financer intégralement un projet immobilier sans apport personnel. Toutefois, ces situations restent exceptionnelles et concernent généralement des profils d’emprunteurs particulièrement solides sur le plan financier et professionnel.
Les avantages d’un apport personnel conséquent
Plus l’apport personnel est important, plus il offre des avantages pour l’emprunteur. Tout d’abord, un apport conséquent rassure les banques, qui y voient un signe de sérieux et de capacité à épargner. Ceci peut faciliter l’accès au crédit et permettre de négocier des conditions de financement plus avantageuses, comme un taux d’intérêt plus bas ou des frais de dossier réduits.
Ensuite, un apport important diminue le montant du prêt immobilier à contracter, ce qui réduit mécaniquement les intérêts à rembourser et donc le coût total du crédit. Enfin, disposer d’un apport conséquent permet de raccourcir la durée du prêt, ce qui diminue également le coût total du financement.
Comment constituer un apport personnel ?
Plusieurs solutions s’offrent aux emprunteurs pour constituer leur apport personnel :
- L’épargne personnelle, constituée au fil des années grâce à la constitution d’un livret A, d’une assurance-vie ou encore d’un plan épargne logement (PEL) ;
- La donation ou l’héritage, qui permettent de bénéficier d’une somme d’argent importante sans avoir à rembourser d’intérêts ;
- La vente d’un bien immobilier, dont le produit peut être utilisé pour financer en partie ou en totalité l’achat d’un nouveau logement ;
- Les aides publiques, telles que le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, ou encore les prêts conventionnés et prêts aidés par Action Logement (anciennement 1% Logement) ;
- Le déblocage anticipé de l’épargne salariale ou des droits à la retraite complémentaire, sous certaines conditions.
Quel impact de l’apport personnel sur le financement immobilier ?
L’apport personnel a un impact direct sur le coût total du crédit et les conditions de financement. Ainsi, plus l’apport est important, moins l’emprunteur aura besoin de recourir à un prêt bancaire et plus il pourra négocier des conditions avantageuses avec sa banque.
Par exemple, pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, un apport personnel de 20 000 € (soit 10% du montant du bien) permettrait de réduire le montant du prêt à contracter à 180 000 €. Avec un taux d’intérêt fixe de 1,5% sur 20 ans, le coût total du crédit serait alors de 34 560 €. En revanche, si l’emprunteur disposait d’un apport de 40 000 € (soit 20% du montant du bien), le coût total du crédit passerait à 27 648 €, soit une économie de près de 7 000 €.
Il est donc essentiel de bien préparer son projet immobilier en amont, en constituant un apport personnel suffisant et en étudiant les différentes sources d’apport disponibles. Cela permettra non seulement de faciliter l’accès au crédit, mais aussi de réduire le coût total du financement et d’optimiser la rentabilité de son investissement immobilier.