Le choix entre une assurance loyers impayés et une caution est essentiel pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent se prémunir contre les risques d’impayés. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir en détail ces deux mécanismes de garantie afin de vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des loyers impayés (GLI), est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurances. Elle vise à couvrir les éventuels impayés de loyer et charges locatives de la part du locataire. Elle peut également prendre en charge les dégradations locatives, ainsi que les frais de contentieux et de recouvrement.
Pour être éligible à cette assurance, le locataire doit remplir certains critères, tels que disposer d’un revenu mensuel net équivalent à au moins trois fois le montant du loyer et des charges, ou encore ne pas être en situation de surendettement.
Qu’est-ce qu’une caution ?
La caution est une personne physique (généralement un proche du locataire) ou morale (par exemple, une entreprise ou une association) qui s’engage, par écrit, à régler tout ou partie des dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. La caution doit également remplir certaines conditions, notamment disposer de revenus suffisants pour assumer cette responsabilité.
Les avantages et inconvénients de l’assurance loyers impayés
Les principaux avantages de l’assurance loyers impayés sont :
- Une couverture complète des impayés de loyer et charges, ainsi que des éventuelles dégradations locatives et frais de contentieux;
- Une indemnisation rapide, généralement dans les 60 jours suivant la déclaration du sinistre;
- Une sélection rigoureuse des locataires, qui réduit le risque d’impayés.
Toutefois, cette assurance présente aussi quelques inconvénients :
- Son coût, qui représente généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers et charges;
- L’exclusion de certains profils de locataires, tels que les étudiants ou les personnes en situation précaire;
- La possibilité de délais de carence, pendant lesquels l’assurance ne prend pas en charge les impayés.
Les avantages et inconvénients de la caution
La caution présente plusieurs avantages :
- Sa gratuité pour le propriétaire bailleur, puisque c’est le locataire qui se charge de trouver une caution;
- La possibilité d’accepter des locataires aux profils variés, y compris ceux qui ne sont pas éligibles à une assurance loyers impayés.
En revanche, la caution a également des inconvénients :
- Un risque de défaillance de la caution elle-même, qui peut ne pas être en mesure de régler les dettes locatives du locataire;
- Des démarches et frais supplémentaires pour le propriétaire en cas d’impayés (recouvrement des dettes auprès de la caution, voire contentieux).
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution, il est important de prendre en compte plusieurs critères :
- Votre tolérance au risque: si vous êtes prêt à assumer un risque plus élevé d’impayés, la caution peut être suffisante. Dans le cas contraire, l’assurance loyers impayés vous offrira une meilleure protection;
- Le profil des locataires: si vous souhaitez louer votre bien à des étudiants ou à des personnes en situation précaire, la caution sera souvent la seule option possible;
- Votre situation financière: si vous êtes en mesure d’assumer le coût d’une assurance loyers impayés, celle-ci peut être un choix judicieux pour sécuriser vos revenus locatifs.
En définitive, le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs en tant que propriétaire bailleur. Il est donc essentiel de bien évaluer les avantages et inconvénients de chaque mécanisme avant de prendre une décision.